買房者必讀！明年房價(jià)是漲還是降？萬科這樣說

　　作為中國房地產(chǎn)行業(yè)中的標(biāo)桿性企業(yè)，萬科的影響力不言而喻。萬科對(duì)于樓市的看法也被不少人奉為洞悉行業(yè)走向的寶典。

　　在11月7日萬科的月度經(jīng)營數(shù)據(jù)電話會(huì)議上，萬科不僅披露了自身的經(jīng)營數(shù)據(jù)，還對(duì)明年的房地產(chǎn)市場做了分析判斷。每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）整理出萬科的主要觀點(diǎn)，并附上業(yè)內(nèi)人士的解讀，為你分析明年的樓市走勢，做一個(gè)參考。

　　萬科：明年是房地產(chǎn)小年

　　2015年下半年以來，樓市走出調(diào)整期，迎來新一輪的暴漲，從一線城市到三四線城市，瘋狂的房價(jià)使不少購房者感到絕望。不過，隨著調(diào)控政策的持續(xù)加壓，目前房價(jià)暴漲的局面基本得到控制，甚至一些熱點(diǎn)地區(qū)的房價(jià)也出現(xiàn)了松動(dòng)的痕跡。今日（11月14日），國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資90544億元，同比名義增長7.8%，增速比1-9月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額102990億元，增長12.6%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。

　　調(diào)控下明年的樓市會(huì)怎樣走，萬科的判斷是：會(huì)進(jìn)入小年。

　　萬科的觀點(diǎn)：

　　1、明年房地產(chǎn)銷售可能會(huì)出現(xiàn)整體性的下降，銷售面積和銷售金額雙降。

　　2、不同城市分化會(huì)很明顯，一二線城市房價(jià)難以上升，因?yàn)榻?jīng)過2016年的大漲，市場本身承接力弱化，加上政策調(diào)控，增長會(huì)有限。但是繼續(xù)下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)也不存在，因?yàn)檎{(diào)整從2016年第四季度就開始了，持續(xù)很久了。

　　3、三四線城市也要分開看，在核心城市周邊，本身基礎(chǔ)設(shè)施在改善，有新的流動(dòng)人口進(jìn)入的城市，市場會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。成交量明顯下降的三四線城市，房價(jià)有下跌的壓力。

　　華爾街見聞專欄作家朱文策分析表示：

　　明年的市場，首先，今年暴漲的三四線城市一定會(huì)迎來小年，這是比較確定的，我之前一再談到投資三四線城市要規(guī)避，也是這個(gè)道理，再好的市場也不會(huì)天天漲。其次，我個(gè)人認(rèn)為，北上深明年不會(huì)是小年，市場會(huì)出現(xiàn)復(fù)蘇。尤其是一線城市的豪宅，依然存在整體性的被低估。比如在深圳，深圳灣沿線的豪宅，在這種調(diào)整市里，依然上漲了10%以上，體現(xiàn)出了很強(qiáng)的抗跌性。而環(huán)一線+二線，是小年的可能性更大。整體上說，房地產(chǎn)買賣不存在什么趨勢性的機(jī)會(huì)。但如果看多一線城市的長期發(fā)展，那么，這是很好的進(jìn)行長線布局的機(jī)會(huì)。

　　萬科：調(diào)控政策將持續(xù)

　　今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策一再加碼，從限購、限售到大力發(fā)展房屋租賃市場，暴漲的房價(jià)終于被抑制。但是坊間有說法稱每一次的樓市調(diào)控均為下一次的報(bào)復(fù)性上漲埋下伏筆，那么明年的調(diào)控政策會(huì)放松嗎？萬科的回答是：相信政策會(huì)持續(xù)，放松的可能性很小。

　　政策收緊也體現(xiàn)在購房杠桿的下降，萬科的數(shù)據(jù)顯示，去年萬科銷售中一次性付款的比例只有10%，銀行按揭貸款比重高的時(shí)候比重超過60%，接近65%；今年政策收緊，對(duì)二套房首付比例要求的提高以及貸款利率的上升，一次性付款增加，使用按揭貸款的比重下降，有些月份一次性付款的比重超過30%。10月份一次性付款25%，按揭貸款比重45%，使用按揭貸款的客戶占比75%，實(shí)際平均首付比例3.8成，而去年平均首付比例3成。

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)四強(qiáng)爭霸

　　2014年，人民日?qǐng)?bào)曾刊登了一篇署名為萬科總裁郁亮的文章，名為《我國樓市進(jìn)入白銀時(shí)代》。從此“白銀時(shí)代”成為房地產(chǎn)行業(yè)的熱詞，不過，近日“白銀時(shí)代”的說法卻遭到融創(chuàng)中國董事長孫宏斌“怒懟”，孫宏斌認(rèn)為這是鉆石時(shí)代。“誰的鉆石時(shí)代呢？大公司的鉆石時(shí)代，因?yàn)榇蠊驹诓粩嗟睾喜⑿」镜氖袌龇蓊~。小公司都沒了，這個(gè)時(shí)代就結(jié)束了。我覺得房地產(chǎn)的上半場還會(huì)持續(xù)5年、10年。這是我說的中國房地產(chǎn)市場的上半場。”孫宏斌說。

　　多年來，萬科一直占據(jù)著中國房地產(chǎn)行業(yè)帶頭大哥的位置，不過根據(jù)新浪樂居發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年恒大在銷售金額和銷售面積上均完成了對(duì)萬科的超越。加上來勢洶洶的融創(chuàng)和碧桂園，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)未來將形成四強(qiáng)爭霸的局面。

　　萬科的數(shù)據(jù)顯示：

　　1、今年前10月萬科銷售均價(jià)為14800元/平方米。

　　2、萬科的項(xiàng)目，從銷售面積來看，在一線占比10%-15%之間，在二線占比60%，三四線占比25%不到；從金額來看，一二線占比更高，90%以上。投資基本上也是這樣的水平。

　　3、萬科第三季度新增的項(xiàng)目超過銷售規(guī)模，超過第一和第二季度的總和，包括10月份仍新增了500多萬方，超過銷售面積近一倍。未來總的可結(jié)算資源約1.35億平方米，大約7000萬方在建（其中有4200萬方已售，未來可結(jié)算）。

　　4、今年一二線城市成交量跌了30%、40%，萬科成交量前10個(gè)月差不多還漲了25%。

　　朱文策分析稱，

　　萬科今年的銷售額大約可以達(dá)到5200億左右。明年有可能達(dá)到的銷售額會(huì)在6000億左右（盡管萬科不設(shè)銷售目標(biāo)，但實(shí)際有這樣的條件達(dá)到這個(gè)規(guī)模），這個(gè)規(guī)?？赡軙?huì)繼續(xù)低于碧桂園，但是超過了恒大前幾日引進(jìn)第三輪戰(zhàn)投時(shí)公布的計(jì)劃的——恒大前幾日公布2018-2020年的銷售目標(biāo)分別為：5000億、5800億級(jí)6200億。不過，設(shè)想恒大定的目標(biāo)是保守的，它也有可能實(shí)現(xiàn)更大的銷售規(guī)模。